Nouvelle loi sur la copropriété

LOI SUR LA COPROPRIÉTÉ (extraits du Code civil)
CHAPITRE III. DE LA COPROPRIETE
SECTION Ire. DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN
GENERAL.

Art. 577-2.
§ 1er. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui
appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
§ 2. Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3. Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa
part.
§ 4. Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et
dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes
d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut
contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien,
ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8. Le partage de la chose commune est régi par les règles établies au titre Des successions.
§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou
plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à
partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou
saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection,
doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les
parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et
services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les
critères de valeur et d'utilité.

Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses
frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux
droits de ses consorts.
SECTION II. DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES
D'IMMEUBLES.
Sous-section première. Dispositions générales
Art. 577-3.
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la
présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de
propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative
bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la
nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette
dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi
par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments
ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création
d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble
comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet
immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes
particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste
exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent
de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3 et suivants sont applicables à ces
associations partielles.
Art. 577-4.
§ 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou
groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet
d'un acte authentique.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et
communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque
partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective
fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie
privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou
d'un agent immobilier.

Ce rapport est repris dans l'acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre:
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties
privatives et aux parties communes;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
3° les règles relatives au mode de convocation , au fonctionnement et aux pouvoirs de
l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les
modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi
que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
5° la période annuelle de quinze jours pendant laqu elle se tient l'assemblée générale ordinaire
de l'association des copropriétaires.
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous
seing privé.
§ 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier
la gestion de son lot à la personne de son choix.
§ 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le
pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la
présente section.
Sous-section II. De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
Art. 577-5.
§ 1er. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont
réunies les deux conditions suivantes :
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l 'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règleme nt de copropriété à la conservation des
hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée
conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la
situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine
quel immeuble constitue le siège de l'association.

Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro
d'entreprise de ladite association.
§ 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts, l'association des
copropriétaires ne pourra se prévaloir de la personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels
auront néanmoins la faculté d'en faire état contre elle.
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles
nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation
et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
§ 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution des décisions condamnant l'association
des copropriétaires peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire
proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes.
Sous-section III. Des organes de l'association des copropriétaires
Art. 577-6.
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses
délibérations.
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot
privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le
droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les
intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son
représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire,
les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux
assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit
tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés
communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.
§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de
copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la
copropriété.
Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de
plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties
communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci
adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête
peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
§ 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que
l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à
l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des
associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois

semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours
de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits
à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires
n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un
autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du
syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la
date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe
un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour
d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément à
l'article 577-8, § 4, 1°, 1-1. Toutefois, compte te nu de la date de réception de la demande par le
syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à
l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus
de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au
moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou
représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotesparts
dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après
un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres
présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.
§ 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les
parties communes.
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée
générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale,
hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur
à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir
plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses

mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale,
nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de
l'assemblée.
§ 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des
copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité
qualifiée.
Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour
le calcul de la majorité requise.
§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant
pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou
par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec
indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se
sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée
générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les
copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.
§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par
écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de
celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.
§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article
577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le
même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.
Si le copropriétaire n'a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic par
écrit.
Art. 577-7.
§ 1er. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage
ou l'administration des parties communes;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être
décidés par le syndic;
c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings,
de la création et de la composition d'un conseil de copropriété, exclusivement composé de

copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses
missions, sans préjudice de l'article 577-8/2.
A cet effet, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé
le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant
la copropriété.
Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de
copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée
générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de
l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est
valable que pour un an.
Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur
l'exercice de sa mission.
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est
obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives
qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des
copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les
copropriétaires.
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des
charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas
de destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4;
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles dépourvues
de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux
parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions
doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.
§ 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives de l'immeuble
détruit sont affectées par priorité à la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.

Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant ou le tiers, responsable
du sinistre, les copropriétaires sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de
participer aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires de la répartition des quotesparts
de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction
totale de l'immeuble.
Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou
d'actes d'acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification
de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est
nécessaire.
S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la
modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification
peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité.
Art. 577-8.
§ 1er. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la
première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout
copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent
dans un contrat écrit.
S'il a été désigné dans le règlement de copropriété, son mandat expire de plein droit lors de la
première assemblée générale.
Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse
de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une
indemnité.
Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun
engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.
§ 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit
jours à dater de la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment
à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires.
L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms,
profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale,
son siège social ainsi que son numéro d'entreprise si la société est inscrite à la Banque-
Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout
intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où le règlement
d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés.
L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.
§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.

§ 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément à l'article 35 du Code judiciaire,
elle se fait conformément à l'article 38 du même Code.
La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er, alinéa 3, doit alors être adressée au domicile
du syndic.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le
syndic est chargé :
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions pr ises par l'assemblée générale ;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous ac tes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des cop ropriétaires; dans la mesure du possible, ces
fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte
distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces
comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
6° de représenter l'association des copropriétaires , tant en justice que dans la gestion des
affaires communes;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'artic le 577-11, § 2, dans les trente jours de la
demande qui lui en est faite par le notaire ;
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeu ble en vertu d'un droit personnel ou réel
mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de
lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties
communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée;
La communication se fait par affichage, à un endroit visible, dans les parties communes de
l'immeuble.
9° de transmettre, si son mandat a pris fin de quel que manière que ce soit, dans un délai de
trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à
son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée
générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique
du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation
qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la
copropriété;
10° de souscrire une assurance responsabilité couvr ant l'exercice de sa mission et de fournir la
preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de
l'association des copropriétaires;
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à
caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement
de copropriété ou par l'assemblée générale, et notamment par un site Internet;
12° de conserver, le cas échéant, le dossier d'inte rvention ultérieure de la façon fixée par le Roi;
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13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité
de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire u n rapport d'évaluation des contrats de
fournitures régulières;
15° de solliciter l'autorisation préalable de l'ass emblée générale pour toute convention entre
l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés
jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de
même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les
personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une
participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont
elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y
avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le
compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou
indirectement, une participation dans son capital;
16° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux
délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première
demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription
d'actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques conformément à l'article 1er, alinéa
1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des
lots des autres copropriétaires;
17° de tenir les comptes de l'association des copro priétaires de manière claire, précise et
détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de
moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une
comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de
trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du
fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les
créances et les dettes des copropriétaires;
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire f ace aux dépenses courantes de maintenance,
de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de
l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces
budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires;
ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans
l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.
Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic pour une durée ou à des
fins déterminées.
§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner un syndic
provisoire, pour la durée qu'il détermine, à la requête d'un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.

Art. 577-8/1.
Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves,
garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée
générale. Ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne
exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. A cet effet, il peut
prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents
se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Il peut recevoir toute autre
mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des
voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale. Une mission
ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément
déterminés et n'est valable que pour une année. Le conseil de copropriété adresse aux
copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission.
Art. 577-8/2.
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou
non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
Sous-section IV. Des actions en justice - de la publicité - De l'opposabilité et de la transmission
Art. 577-9.
§ 1er. L'association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en
défendant.
Nonobstant l'article 577-5, § 3, l'association des copropriétaires a le droit d'agir, conjointement
ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs
à l'exercice, à la reconnaissance ou à la négation de droits réels ou personnels sur les parties
communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l'intérêt requis
pour la défense de ce droit.
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne
les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus
brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le
droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre
l'association des copropriétaires.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives à son lot, après en avoir
informé le syndic qui à son tour en informe les autres copropriétaires.
§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision
irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle
l'assemblée générale a eu lieu.

§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une
assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que
ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire.
§ 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout
copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des
travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même
s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
§ 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas
débouté, le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout dommage qui pourrait
résulter de l'absence de décision.
§ 6. Tout copropriétaire l'association des copropriétaires peut demander au juge de rectifier:
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée
inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci l ui cause un préjudice propre, ainsi que le
calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées
à l'immeuble.
§ 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaire empêche abusivement l'assemblée générale de
prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé
peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et
prenne à sa place la décision requise.
§ 8. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une
procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le
juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont
la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute
participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l'association des copropriétaires en
application de l'article 1017, alinéa 4, du Code judiciaire.
§ 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une
procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été
déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et
dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe
aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires.
Art. 577-10.
§ 1er. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont
opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.

§ 1er /1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le
syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut de droit
réel de la partie privative.
Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont
réputées régulières.
§ 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé, dans le mois de sa rédaction, au siège de
l'association des copropriétaires, à l'initiative du syndic, ou, si celui-ci n'a pas encore été
désigné, à l'initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre intérieur en fonction des modifications
décidées par l'assemblée générale.
Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège
de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale
peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en
copropriété aux conditions suivantes :
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel
ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au
moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre
visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par
lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des
copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou
de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession
du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à
l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée
générale.
Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant
pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de
réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée
générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la
disposition ou de la décision attaquée.

Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le
syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif.
Art. 577-11.
§ 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant,
toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas,
transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre
d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui
communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le céd ant;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fo nds de réserve et décidés par l'assemblée
générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judicia ires en cours relatives à la copropriété;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordi naires et extraordinaires des trois
dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières
années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l'assemb lée générale de l'association des
copropriétaires.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne
agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, avise les parties de la
carence de celui-ci.
§ 2. En cas de cession du droit de propriété d'un lot entre vifs ou pour cause de mort le notaire
instrumentant demande au syndic de l'association des copropriétaires, par lettre recommandée
à la poste, de lui transmettre les informations et documents suivants :
1° le montant des dépenses de conservation, d'entre tien, de réparation et de réfection décidées
par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais
dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
2° un état des appels de fonds approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires avant la
date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est
demandé par le syndic postérieurement à cette date;
3° un état des frais liés à l'acquisition de partie s communes, décidés par l'assemblée générale
avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le
syndic postérieurement à cette date;
4° un état des dettes certaines dues par l'associat ion des copropriétaires à la suite de litiges
nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par
le syndic postérieurement à cette date.

Les documents énumérés au § 1er sont demandés par le notaire au syndic de la même manière
s'ils ne sont pas encore en la possession du copropriétaire entrant.
Le notaire transmet ensuite les documents au cessionnaire.
A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande, le notaire avise les parties
de la carence de celui-ci.
Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le
copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°.
Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui
effectivement des parties communes.
Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges
extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, si
celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique et s'il
disposait d'une procuration pour y assister.
§ 3. En cas de cession ou de démembrement du droit de propriété sur un lot privatif, le notaire
instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l'acte, de l'identification du lot
privatif concerné, de l'identité et de l'adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes
concernées.
§ 4. Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge
du copropriétaire cédant.
§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'ass ociation des copropriétaires pour la partie de sa
quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui
effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure l a propriété de l'association.
On entend par « fonds de roulement », la somme des avances faites par les copropriétaires, à
titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et
d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par « fonds de réserve », la somme des apports de fonds périodiques destinés à
faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le
renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou
la pose d'une nouvelle chape de toiture.
Art. 577-11/1
Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la
cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le
notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou
ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par lettre
recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception de
l'acte authentique constatant la cession.
A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours
ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des
arriérés au cédant.
Art. 577-11/2
Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la
copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être
effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguistique dans laquelle
l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé.
Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition dans un délai raisonnable.
Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires.
Sous-section V. De la dissolution et de la liquidation
Art. 577-12.
L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour
quelque cause que ce soit.
La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles n'entraîne pas, à elle
seule, la dissolution de l'association.
L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des
voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout
intéressé pouvant faire état d'un juste motif.
Art. 577-13.
§ 1er. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa
liquidation.
Toutes les pièces émanant d'une association des copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle
est en liquidation.
§ 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention,
l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou
plusieurs liquidateurs.
Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de
liquider l'association.

§ 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la
liquidation de l'association des copropriétaires.
§ 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit à la conservation des
hypothèques.
Cet acte contient:
1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où l es livres et documents de l'association des
copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux
créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
§ 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les
liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4.
Art. 577-13/1.
Les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques
conformément à l'article 1er, alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, le sont
exclusivement sous le nom de l'association des copropriétaires.
Sous-section VI. Du caractère impératif
Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit
remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
DISPOSITION TRANSITOIRE
(art. 19 de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des
copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion, M.B., 28 juin 2010)
§ 1er. La présente loi s'applique à tout immeuble ou groupe d'immeubles qui répondent aux
conditions prévues à l'article 577-3 du Code civil, à dater du premier jour du troisième mois qui
suit celui de sa publication au Moniteur belge.
Par dérogation à l'alinéa 1er, l'article 3, A) et B), ne s'applique qu'aux immeubles ou groupes
d'immeubles dont la répartition du droit de propriété sur les lots privatifs, au sens de l'article
577-3, alinéa 1er, du même Code, n'intervient qu'après l'entrée en vigueur de la présente loi.

§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à
l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente
loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre
intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée
générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le
texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
§ 3. Sauf en ce qui concerne les statuts, le droit du copropriétaire d'obtenir une traduction des
documents de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-11/2 du même
Code, ne s'applique qu'aux documents rédigés après l'entrée en vigueur de la présente loi.
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